Zašto domaći kupci nekretnina sada biraju Dubai pre Beograda?

To  je za Forbes Srbija potvrdio direktor konsultantske kuće Miodrag Gazibara, koji ističe da je uticaj ovih kupovina na tržište stanova u Beogradu izuzetno mali, ali će biti interesantan za praćenje.

Prema njegovim rečima, postoji niz prednosti Dubaija zbog kojih ovo tržište postaje interesantno, ali zasad preovlađuje velika mentalna barijera da kupci iz Srbije ulože u Emiratima.

Rentijeri, preprodavci i oni koji čuvaju

Nemaju svi investicioni kupci nekretnina istu motivaciju. Deo njih želi dividendu odnosno povraćaj investicije kroz prihod od rentiranja. Druga grupa su kupci koji ostvaruju prihod kroz preprodaju stanova i nekretnina koje u svom posedu drže dve do četiri godine. Na kraju tu su kupci koji jednostavno drže novac u stanovima i ne bave se aktivno ni izdavanjem ni preprodajom. Naše mišljenje je da najviše ima investicionih kupaca koji žele povraćaj investicije kroz rentu, ističe Gazibara.

Smatra da i oni koji žele brzu preprodaju i oni koji bi da iznajmljuju, mogu da pronađu nekretninu za svoje potrebe u Dubaiju uz dozu opreza koja je neophodna pri svakoj većoj investiciji.

Ali, investiranje izvan svoje zemlje predstavlja izuzetno veliku mentalnu barijeru. I uvek će biti ograničeno na izuzetno mali procenat ljudi koji mogu i žele da preuzmu takav rizik, dodaje sagovornik.

Poreske prednosti

Gazibara podseća da investicije u Dubaiju ne podležu porezu na kapitalnu dobit niti porezu na imovinu. Takođe, nema poreza na prihod od rentiranja nekretnine. Ali, postoji taksa koja se naplaćuje pri kupovini koja je slična definiciji takse koju naplaćuju notari kod nas. S tim što ona u Dubaiju iznosi četiri odsto pa podseća na porez na prenos apsolutnih prava, ali nema zvaničnu definiciju poreza.

Ušteda na porezima je značajna stavka za one kupce koji redovno izmiruju svoje obaveze. Za one koji to ne čine redovno, prednost je više psihološke prirode. Dubai kupcima nekretnina nudi i Zlatnu vizu od 10 godina, koja ima smisla za nekog ko želi da se preseli u Dubai i da tamo otvori svoj biznis. Prava motivacija je veći povraćaj na investiciju kroz rentiranje i porast vrednosti nekretnine, koji se zasniva na održivim ekonomskim parametrima, smatra Gazibara.

Prema njegovim mišljenju, ekonomija Dubaija odavno se ne zasniva na proizvodnji i izvozu nafte. Sada donosi manje od 20 odsto od ukupnog BDP-a. Trgovina je postala vodeći deo ekonomije sa oko 25 odsto učešća.

Postignuta je diversifikacija BDP-a u kojoj finansije i osiguranje imaju oko 11 odsto učešća. Transport donosi oko 13 odsto, sektor nekretnina oko 9 odsto, proizvodnja isto toliko, dok je učešće hotelijerstva oko 4 odsto. Ovakva ekonomija je sada mnogo otpornija na recesije i na bilo kakve nepredviđene okolnosti u sklopu jedne industrije. I ono što je najvažnije – kreira rast populacije u vidu imigracije. U 2021. je bilo 67.000 više stanovnika, dok je prošle godine registrovano 170.000 novih stanovnika. U zadnjih 15 godina rast populacije je bio 1000 odsto. Prognoze su da će se sličan rast nastaviti i u narednim godinama, pa se odmah i vidi potražnja za stanovima. I za kupovinu i za iznajmljivanje, navodi sagovornik Forbes Srbija.

Strog sistem zaštite kupaca

Osim toga što je tržište nekretnina u Dubaiju postalo veliko zbog velike potražnje, tome je doprineo i sistem državnih agencija koje regulišu sve učesnike na tržištu. Na taj način pružaju sigurnost kupcima stanova.

Investitorima nije dozvoljeno da slobodno raspolažu sredstvima koja dobijaju od kupaca stanova u izgradnji. Taj novac se deponuje na račune državnih banaka koje odobravaju njihovo korišćenje u skladu sa dinamikom radova. Od pre nekoliko godina je po zakonu kupcima dozvoljeno da raskinu kupoprodajni ugovor ukoliko investitor kasni sa radovima. Mogu da dobiju svoja sredstva nazad bez čekanja. Sa druge strane se regulišu i posrednici pa je dobijanje licence znatno otežano ali i Dubai ima svoje probleme sa neprofesionalnim ponašanjem posrednika. Zato je od skoro uvedeno pravilo “tri posrednika”, odnosno vlasnicima stanova nije dozvoljeno da listiraju nekretninu sa više od tri posrednika, kako bi se izbegla konfuzija i dodatno zaštitili kupci, napominje Gazibara.

Prema njegovim rečima, na tržištu nekretnina u Dubaiju u ovom trenutku postoji više od 250 investitora, ali nisu svi rođeni jednaki.

Bez obzira na zaštite koje regulatorne agencije pružaju, Dubai nije obećana zemlja gde svi kupci stanova ostvaruju povraćaj na investiciju prilikom izdavanja stana od osam odsto i više dok vrednost stanova raste i više od 10 odsto svake godine. Ovakvi povraćaji na investiciju itekako postoje, ali i dalje je potreban oprez i stručan pristup velikom tržištu kako bi se isti ostvarili, smatra Gazibara.

Keš kupci dominiraju

Sagovornik Forbes Srbija vidi sličnost tržišta Srbije i Dubaija u tome što se oko 80 odsto transkacija završi putem gotovine. Kod nas se u te transakcije uključuju i kompenzacije između investitora, vlasnika parcela i izvođača, što za Dubai nije slučaj.

Bez obzira na padove i na zaustavljanja trendova rasta, očigledno je da tržište ide uzlaznom putanjom. Ali, bitno je razumeti cikluse kako bi mogli da se razumeju rizici, pogotovo za kupce kojima je primarna motivacija rast vrednosti. Sigurno je da kupovina stanova u inostranstvu uvek predstavlja rizik i biće poduhvat samo za hrabrije investitore, ali će biti interesantno pratiti koliko ljudi iz Srbije želi i sme da se upusti u ovakvu avanturu, zaključuje Gazibara.